负利率、混凝土黄金及楼市调控

86岁的投资大师巴菲特希望能延长自己的寿命，以便有时间了解负利率。他感叹：“你去看看亚当·斯密的书，看看凯恩斯的书，看看任何人的书，你根本找不到任何一本书写过关于长时间实行零利率的只言片语，这简直就是一个奇迹，从来没有人设想过会发生这样的情况。”

在经济史上，长期奉行零利率、负利率，确实很罕见。2008年金融危机爆发后，为了挽救疲弱的经济，各国央行心照不宣地进行了一场降息竞赛。迄今为止，欧洲央行已将基准利率降至-0.4%，丹麦央行将存款利率降至-0.65%，瑞士央行下调至-0.75%。尽管各国利率“没有最低，只有更低”，但这场降息大赛仍未终结。

在负利率的推动下，一轮全球性的房地产泡沫日益膨胀，就连楼市保持30年稳定的“模范国家”德国也被卷入其中，房价在最近几年迅速飙升。

在连续6次降息后，中国也在去年加入“负利率俱乐部”。负利率有两种表现形式，一种是名义利率为负，通俗地讲就是把钱存在银行还要倒贴钱；另一种是实际利率为负，即名义利率低于通货膨胀率。今年前9个月，中国的CPI在多数月份都高于1.5%的一年期存款利率。

在负利率时代，房地产成为一种名副其实的“混凝土黄金”，这种“黄金”比真正的黄金更能保值、增值，成为人们竞相追逐的对象。

究其原因，其实并不复杂：连续降息无疑是想将资金赶出银行，这些资金通常会流入资产领域、尤其是房地产领域，从而推高房价；贷款利率的走低使得借钱成本随之大幅下降，激发了很多人购买不动产的欲望。对房企而言，融资变得更为容易、成本更低，在“不差钱”和购房需求旺盛的前提下，房企具备了强劲的涨价动力。

之前，有业内人士直呼热点城市房价上涨让人“看不懂”，其实这轮房价上涨的内在逻辑很清晰：这是一轮超低利率、货币放水以及多轮政策刺激合力催生的“人造牛市”。

中国楼市的问题不在于房价上涨，而是房价涨幅过急、幅度过大。在利率更低的国家和地区，如加拿大温哥华、澳大利亚悉尼，房价几年涨一倍，但中国部分城市，房价几个月就上涨了60%—70%。

实际上，面对越来越膨胀的楼市泡沫，各国央行均陷入进退维谷的困境：继续降息，不一定能让经济变好，却可能进一步催涨房价；加息更不可能，因为加息会摧毁脆弱的经济复苏前景。央行所能做的不过是提高首付比例和缩短还款年限，预防国民负债失控。

很多国家的政府也为如何调控楼市大伤脑筋。一路飙升的房价超出普通人的承受能力，引发了民众的不满，但政府需要在抑制楼市泡沫和避免打压过度之间寻找平衡，尤其是税收手段来调节市场，例如加拿大和澳大利亚部分地区向外国买家征税。