开发贷并购贷受限 对房地产市场影响几何

 近期，房企融资正趋收紧态势。一系列政策的出台也让房地产企业感受到了“冬天的寒意”。

记者了解到，近期，有部分银行暂停受理房地产行业新增授信、暂停发放开发贷。另外，一、二线地区监管部门也在对金融机构相关业务进行风险提示。

随着银行、信托对开发贷的收紧，开发商获得融资的渠道和总额受到限制，房企融资成本的提高已然是“板上钉钉”。

房企融资通道呈收紧态势

“总体肯定是收紧的。之前对个贷的态度是支持刚需、支持首套，对投资、炒房并不是很鼓励。现在对开发商这一块的要求，其实是在整体防风险、去杠杆的框架之下进行的。相关要求之前就有，只不过现在强调让大家更加严格地去执行。”一位股份制银行相关业务负责人告诉记者，该行对开发商放贷呈收紧态势，信贷额度会受到直接影响。他表示，“导向是更鼓励支持小微、科创、国家重点产业，在房地产方面保持一个正常合理增速就可以了。”

正如上述负责人所说，事实上，相关管理办法早已落地。例如在并购贷款方面，2015年，银监会发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》(以下简称《指引》)要求，商业银行开办并购贷款业务应当遵循依法合规、审慎经营、风险可控、商业可持续的原则。另外，原则上应要求借款人提供充足的能够覆盖并购贷款风险的担保。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去对于土地市场的管控，主要是查处各类违规资金进入招拍挂领域的土地市场。现在，对并购领域的土地市场也有了管控，实现了对增量用地和存量用地双重资金监管。这实际上具有较为积极的意义，也使得一些烂尾项目的并购更有规划。

“2017年下半年，土地并购的热度提升，也不排除存在各类违规资金进入，或者说部分项目根本没有开发，就直接转让的情况。在过去的土地市场中，其实并不允许尚未开发过的地块直接转让。所以，当前此类规范，也是为了防范并购中的各类金融乱象出现。”他表示。

多文规范房地产市场健康发展

乱象并不在少数。例如在上述并购贷款中，投向房地产业及土地项目并购(以土地为主要资产的房地产项目公司股权并购，实质是土地使用权转让)的占比较高，与《指引》有关审慎发展并购贷款、支持优化产业结构的政策导向并不符合。

对于以上种种，今年1月，银监会下发《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，明确把“违反房地产行业政策”的行为作为治理乱象的工作要点。其中列举的乱象包括：直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道;向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资。

此外，银监会近期下发的《关于规范银信类业务的通知》中也明确提及，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

一位地方监管人士告诉记者：“因为之前房地产市场比较好，风险并不大。现在其动力没那么足了，监管层肯定也会担心。银行自身其实也有顾虑，前几年，各家银行年初的工作会议都会把房地产作为当年的一个重要领域，现在基本不会出现这种情况，而是会基于自身的判断。”

房企融资成本将升高

除了对开发贷、并购贷等业务进行引导规范之外，监管层还加大了对相关问题的处罚力度。

1月4日，银监局对上海银行开出行政处罚罚单，认定该行在2015年对底层资产为非标准化债权资产的投资投前尽职调查严重不审慎，部分理财资金用于增资和缴交土地出让金，与合同约定用途不一致。

1月12日，中信银行南宁分行因违规为房地产开发企业缴交土地出让金提供理财融资，违反了《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条的“严重违反审慎经营规则”，被广西银监局罚款40万元。

1月19日，汉口银行股份有限公司由于通过同业投资通道违规向“四证”不全的房地产项目发放贷款，被湖北银监局处以50万元的罚款，3名相关责任人受到了警告处分。

1月25日，中国银行厦门市分行和交通银行厦门分行因违规操作地价款、置换前期支付土地款的股东借款以及违规土地融资被罚款。

中原地产首席分析师张大伟表示，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。北京土地市场出让也频现流标，显示房企资金压力越来越大。1月30日，位于丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY—12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地宣告流标。该宗土地流拍，是1月以来北京土地出让市场的第3宗流拍。

严跃进分析，一般房企通过发债等形式可以获得5%以下利率的融资，但是此轮调整之后，不排除融资成本会快速飙升到8%以上，这可能会使得房企主动采取以价换量的策略。