四天四城楼市调控步调紧凑

最近的楼市新政一直牵动着国民神经。

　　6月24日，西安宣布在限购区域暂停企事业单位购买住房，此乃全国首例。紧随西安的脚步，25日和26日，长沙和杭州也快速发布了类似政策。28日，重庆出组合拳遏制投机炒房。

　　6月25日，长沙市人民政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）。

　　根据《通知》，长沙房地产市场将从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、严禁炒作等方面进行全面调控继，这也是5月份住建部约谈12城市后引发的新一轮调控热潮再度升级。相较于成都、西安等热点城市，长沙房产市场相对稳定，而此次长沙调控升级，或将开启非热点城市的调控加码序幕。

　　从调控政策来看，此次调控重点在于对加强需求的管控，尤其是暂停企业在限购区域内购买商品住房，对购买资格进行了更为严格的限制。同时还要求加快供应速度、加强对交易市场的监管。为避免调控“误伤”刚需，实行差别化公积金贷款增大刚需购房能力。

　　调控加码

　　受火热市场影响，很多炒房客为躲避限购政策，以公司名义进行购房炒作，使得需求大增。而在居民方面，受部分炒房客引发的“恐房潮”蔓延，加之在信息不对等的情况下，很多居民提前透支需求加入买房大军，市场需求在短期内暴涨使得“抢房”现象频发，但此时需求并非市场真实需求，需求透支使得市场失衡。

　　《通知》中对于企业购房行为进行了严格限制，暂停企业在限购区域内购买商品住房，使得企业限购“一刀切”，杜绝企业炒房的可能；增强针对性细化购房限定资格，延缓购房需求增加炒作成本抑制炒作。在企业层面稳定了市场需求。

　　另外，《通知》对于已购住房的二次交易也进行了较为严格的调控。通过延缓二次交易时间来增大炒房现金流压力，增大炒作成本及风险，从而使得房地产最大限度回归居住属性。

　　《通知》规定，企业已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。在长沙市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。而从购房到取得不动产权属证书一般需要1年多，这就意味着从购房到可以出手要长达5年时间，延长了房屋二次交易时间，加大炒房风险，淡化了房地产的炒作需求和热度，从而增加其居住属性。

　　此次调控针对囤地捂房行为也进行了明确要求，同时在户籍审核、销售等环节加大调控力度，对症下药稳定市场。以项目节点为考核时间，全程规定上市进程时间，推动近2万套房屋加快上市进程，近万套房屋于6月至7月入市。同时全面清理闲置土地，加强对已供土地未开工项目的清查督办，保障土地的有效利用及供应。

　　《通知》指出，全面建立在建楼盘清单，按项目节点加快商品住房入市。在建楼盘已达到预售条件的，必须在30日内办理预售许可；已办理价格监制的，必须在20日内办理预售许可；已办理预售许可的，必须在10日内一次性对外公开销售。“捂盘惜售”的房地产开发企业，一律纳入“黑名单”管理。按长沙市政府通报最新数据，目前全市已监制价格未申办预售住宅面积有245.53万平方米，近2万套；已监制价格达到预售条件、未及时申办预售许可的项目有33个，共132.67万平方米。预计具备预售条件的项目将集中在6月至7月入市。

　　诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，长沙此次调控升级，一方面拉开了非热点城市调控加码的大幕，同时在调控细则中可以看到，禁止企业购房、严格审查购房资格及差异化公积金贷款等政策，加快上市扩大供应，严查资格控制需求，同时在市场交易过程的每个环节均进行严格监管，严格调控下，供需趋于平衡，市场规范稳定。

　　遏制炒房

　　6月25日，创世纪、西雅图、珑玺等杭州热盘陆续公布了摇号结果，随后，有人在看了楼盘公示的摇号结果后爆料，一位名叫周某的法定代表人，名下的三个公司参与了珑玺项目的摇号，并且全部中签。后续又有人发现，除了珑玺，这三家公司还分别中签过其他热门楼盘。一石激起千层浪，事件开始发酵。

　　而在26日下午，杭州住房保障和房产管理局通知，在杭州住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)。自此，杭州也加入到了企业限购的名单中。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，此次杭州明确提出了公司购房限购政策，很大程度上也和公司购房现象干扰了市场交易秩序有关。所以实际上当前此类管控的政策思路是很务实的，未来预计会形成比较系统的政策内容。

　　从此次政策表述看，其对于此类限购区域范围内，明确提出了企事业单位和相关机构的购房资格认定，即此类机构不允许认购新房和二手房，所以此类思路和此前西安、长沙的市场逻辑是类似的，充分体现了当前房地产市场的稳定发展和防范炒房的现象出现。

　　无独有偶，6月28日，重庆发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》要求，重庆将结合当前市场形势，坚持调控目标不动摇、力度不放松，再出调控“组合拳”，进一步加强房地产市场调控工作。

　　从《通知》上看，工作主要有八个方面，一是坚持调控目标不动摇、力度不放松，进一步落实调控责任。二是增加商品住房有效供给，促进供需平衡。三是支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房。四是提升大数据运用和智能化水平，实施商品住房价格精细化监测预警。五是优化主城区规划布局，引导住房和人口合理分布。六是大力培育和发展住房租赁市场，提高保障性住房保障力度。七是深入开展专项整治，维护房地产市场良好秩序。八是加强宣传引导和市场预期管理，营造良好舆论氛围。

　　严跃进认为，在房地产政策调控中，重庆一直是政策出台比较迟缓的城市，或者说重庆本身房地产市场相对是平稳的，即便是现在有很多炒房资金进入，重庆的房价也还是低于同类的城市。所以说，重庆类似调控政策出台，其实信号意义很强，即目前也到了必须通过管控来进行稳定市场的阶段。类似政策的信号意义是非常强的，即房价有抬头或者说市场不稳定，调控政策就会收紧或加码。从政策可以看出，房产税、限售、限贷方面具有实质性收紧，这对于购房者等入市显然会有明显影响。

　　对于当前四个地方政策的出台，严跃进告诉记者，当前楼市管控正进一步收紧，其含义是，当前楼市调控没有放松迹象，各地政府不应该懈怠。另外从实际情况看，当前对于此类楼市的交易需要积极管控，毕竟各类投资投机需求还在释放，干扰了既有的政策内容和思路。

　　对于政策来说，打补丁的现象很明显，所以也说明在因地制宜等情况下，各地需要积极管起来，让楼市真正步入平稳发展态势。另外此类政策结合住建部当前的各地楼市督查情况，预计未来会形成较好的楼市调控效果，尤其是有助于市场预期的稳定，防范房企炒作房价等。