北京市场开启“竞配赛”

　随着北京土地市场供应结构的变化，刚需化、化将成为未来北京房地产市场的主要特征之一。这也意味着中高端改善类产品供应下滑。然而，供应下降并不意味着市场竞争下降。面对需求不断升级的中高端客群，北京各类使出浑身解数，一场围绕产品“竞配赛”已悄然开启。

　　上半年成交1085套

　　数据显示，自2014年—2016年，北京的年供应量保持在5000套以上。自2016年10月份相关部门出台禁令后，北京新增供应逐渐较少。

　　一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，2017年起北京土地供应有接近一半为共有产权与租赁住房用地，并严格执行90/70政策，“在开发商为达到容积率对社区进行高低配被禁止后，北京未来再出现用地的可能性不大。”

　　上述原因叠加下，北京供应量锐减。有媒体就发布数据显示，截至6月30日，北京存量仅为6881套。

　　供应量下降，成交并没有大幅萎缩。今年上半年，项目依旧按其自有的步伐和节奏推盘、成交。数据显示，今年上半年，在北京楼市各类业态产品成交TOP30盘中，成交1085套，其中单价达“7万元+”项目成交1187套。剔除重合项目，两者合计占新建商品住宅（不包含共有产权房等保障性住房）市场成交总量的25%。

　　业内人士表示，产品的抗风险能力凸显，其客群与纯刚需客群不同，对市场价格波动的敏感度较低，“购房人很少有炒房客，都是为了改善升级、终极居住，这类人群对市场起伏并不敏感，遇到适合的项目该出手时就出手。”

　　客群需求上升 产品加速更迭

　　“市场上的客户没有减少，要求却越来越高。”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，作为独占资源的奢侈品，出于特殊性与个性化的原因，一向备受城市高端客群的追捧。特别是随着北京中产阶层规模的增加，楼市升级改善型置业需求的上升，逐渐由楼市的补充性产品成为改善市场的中流砥柱。

　　与此同时，受到土地规划指标等因素限制，开发商不断创新的产品设计，新产品在空间结构、规划布局，以及软硬件配置上持续演进变化。

　　以位于顺义的北京庄园项目为例，容积率达0.6，绿化率达70%以上。在北京多数项目中，私密性优势明显，其最小单栋建筑面积达1000平方米以上，瞄准的是亿元量级塔尖人士。

　　满配带装修交付、破除“前二后三”传统结构、“皿”字户型格局……北京庄园在多个维度对这一产品类型进行了全新定义。

　　比如破除“前二后三”。以往的台地、花园层，看上去很好，但采光是个问题，一旦遇上下雨，功能性会大打折扣。北京庄园是将花园提升到客厅的水平线，两者直接连接，真正成为客厅的花园。

　　“皿”字布局在市场上极为罕见。这种设计将每个平层拆解为南北通透的三段，这样的户型能让整栋里的每个房间都能做到坐北朝南的南北通透、通风采光。让每一个空间都能得到最大的采光面积。

　　“满配带装修”初现市场

　　在产品的升级换代中，“满配带装修”成为一大亮点。

　　目前，市场上绝大多数项目为毛坯交付，这已成为市场的惯例。按照开发商此前的说法：“业主各有各的需求，面积太大，开发商难以满足业主的个性化需求。”

　　上述业内人士则告诉记者，实际上户型面积大，开发商统一带装修需要耗费的时间成本、资金成本以及运营成本更大。带装修交付后，如出现问题，企业还要负责维修。这些原因都让大部分企业不愿意触碰带装修这块“蛋糕”。

　　对于购房者来说，业主的个性化需求究竟有多强烈？真的是“普通住宅业主能够接受带装修，业主不能接受带装修”吗？

　　事实上，“装修耗时、耗力，明明是按照样板间装的，出来却变味了”，这成为很多置业者心中的痛点。

　　记者了解到，北京庄园项目总体规划为200余栋满配带装修，满配带装修概念的提出，成为市场的首创。

　　北京庄园项目相关负责人对记者表示，一般而言，一栋的装修大概需要3—5年时间，因为去化速度较慢的特殊性，很多毛坯交房的项目都是业主陆陆续续的请设计师去规划装修，确定装修风格以后，再采买建材，然后再开始施工，周期较长。

　　第一轮业主装修完之后，社区里面又会面临新一轮的业主入住装修，或者再次升级型的装修。如此循环往复，整个社区往往会存在陆陆续续装修施工的状态，这样就会影响到所有业主的居住感受和体验。

　　全带装修成品交付使得北京庄园可以实现真正的拎包入住，从源头上为业主们规避了社区沦为“装修工地”的尴尬命运。北京庄园的开发团队也深信，“产品设计与成品交付才是高端的基础。北京庄园的面世解决了顶豪置业者费心劳神装修的痛点。

　　满配带装修，不只是一个装修公司进行设计装修那么简单，为了选好材，北京庄园的研发团队全球多地考察，历时5年。北京庄园的内外装修、选材用料极为考究，集聚了意法德三国历史悠久、极富内涵、格调高贵的品牌。屋面瓦、橱柜、厨电、室内家具、石材、灯具、卫浴、走廊墙漆……处处皆有历史，件件堪称艺术品，铸就一所西艺东韵的装饰艺术博物馆。

　　产品的升级换代也推动着财富人群的换房需求。“一般来这里看房的人，都已经是置业者。他们当中，有的是现有已不能满足其居住需求；有的则因为看了北京庄园而产生强烈的换房需求，这也是我们的产品引领消费、创造需求的能力。”北京庄园项目相关负责人对记者表示。本报记者 陈静思