让拆迁户和地产商慌了半个月的事情，国家终于有了最新说法

半个月前，一则“国开行棚改项目审批权限上收总行”的消息让拆迁户和地产商有点“慌”。

一时间“全国棚改叫停”、“棚改贷款一刀切”、“房地产市场重大利空”等解读引发了地产股的连续下跌。在申万一级行业中，自从今年6月25日来，房地产板块跌幅超过10%，而从今年整体来看，跌幅超20%。

在此背景下，7月12日下午，住建部召开的棚改吹风会宣布的消息，无疑给部分拆迁户和地产商吃了一颗定心丸。

棚改不搞一刀切

关注的焦点无外乎是这几个方面：棚改会不会停；未来棚改安置是给钱还是给房；政策调整后对房价有没有影响。以下是住建部对这些问题的权威回复：

01 首先

棚改不会停 ！

昨天的吹风会上住建部首先强调，党中央、国务院高度重视棚户区改造工作。这句话的意思就是棚改是不会停的，要继续推进。至于为何不能停，住建部列了以下几个原因：

1、改善了棚户区居民住房条件。2008—2017年，全国棚改累计开工3896万套，帮助约1亿人“出棚进楼”。

2、促进了以人为核心的新型城镇化。截至2017年底，全国累计开工改造林区棚户区166万套、垦区危房238万套、国有工矿棚户区305万套。

3、促进了房地产市场平稳健康发展。房价上涨较快城市，通过新建棚改安置住房，增加了住房供应；房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。

4、提升了城市功能和综合承载能力。

5、带动了投资消费和经济增长。2013—2017年，全国棚改完成投资约6万亿元。

对于中央而言，棚改是项民生工程，从住建部昨天发布的棚改四项重点工作计划里也看到了，未来政府仍要加快建设续建项目，加大棚改配套基础设施建设力度，让更多困难群众早日出棚进楼。改善民生是肯定不能停的。

很多文章都在分析棚改的影响。分析一致认为棚改是近几年楼市关键支撑因素之一，特别是对于三四线城市而言。其人为创造了居民的住房需求，造成需求端爆发，带来三四线城市库存结构难得的缓解，而随之带来的问题是房价过热。

最近媒体经常报道各地抢房的现象，什么比你有钱的千万富豪还在排队买房、某楼盘开盘几乎扰动全城、某市民为买房排队四中暑倒地……这些消息一方面反映了目前很多人对房子“ 买  到即赚到”的心理预期，一方面也反映了人们对住房库存不足的担心和焦虑。

如果叫停棚改，严重依赖棚改的三四线城市房价将失去支撑，出现大幅波动。同时加剧市场的恐慌情绪。

02 未来棚改安置还会给钱

但会因地制宜

“因地制宜”这四个字怎么理解？住建部的解释是商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

其实最近几年棚改货币安置一直备受垢病。其在推高房价的同时也造就了一批手持大量现金的“拆二代”。同时，货币化安置还会增加地方政府的隐性债务。国海证券研究所固定收益分析师张亮指出，自2014年创设PSL后，国家开发银行受鼓励大力提升棚改专项贷款，年新增棚改专项贷款占国开行新增总贷款的比例快速走高。若三四线城市销量下滑、房价不涨甚至下滑，政府通过拍卖拆迁土地来偿还贷款的方式面临挑战，货币化安置的资金链在偿还贷款这一环上可能面临断裂。

但需要看到，棚改货币化安置能快速盘活地方房地产市场，帮助房地产去库存化，并且产生巨大的财富效应，促进地方经济发展，带动三四线城市GDP的高速增长。从这些年的数据来看而言，实物安置生效速度慢，效果也不明显。

未来长期货币化安置的审批将越来越严格

住建部强调，2016年以来针对部分库存不多地区货币化安置比例仍高的问题，已经采取了明确措施，包括开会督促其调整棚改安置政策，要求其控制棚改货币化安置比例，对该类地区仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，国开行、农行棚改专项贷款不予支持。

受上述消息影响，7月13日上午，中信房地产指数高开1%，截至午间收盘，涨幅收窄至0.42%。

全年影响有限

本次住建部吹风会权威部门发声，对市场影响如何？

多位分析师指出，住建部明确了棚改不会“一刀切”的原则，短期内龙头房企销售应无虞，但受棚改资金影响较大的三四线城市后续的房地产需求或将造成一定影响。

中金公司认为，此次政策变化重点在于调整货币化安置比例，但是存量项目和今年580万套棚改目标均未做调整。因此不考虑资金来源的变化，政策对全年棚改相关投资的直接影响有限，但是对于三四线城市的投资者房价预期可能有较大影响，进而可能间接影响商品房需求。

广发证券分析师在接受媒体采访时表示，当货币化安置家庭购房率为70%的情况下，预计棚改影响一、二线商品房销售面积6%，影响三、四线15%。整体来看，购房率70%的假定下，棚改货币化安置对于龙头房企货值储备额的影响为10%左右。

有券商地产分析师对记者表示，仍然看好龙头房企今年三季度的销售表现，但明年或将迎来增速的拐点。

股市：券商看好地产股反弹行情

数据显示，A股市场房地产板块的139家公司，总市值大幅缩水，其中万科A缩水幅度最大，市值缩水有757.31亿元。大港股份是跌幅最大的公司，今年来的跌幅超过60%。

（图片来源：中国基金报）

国泰君安表示，看好房地产基本面反弹。1月以来的估值下杀，核心原因就是对于地产拿地融资收紧，而拿地融资是地产未来增长的核心要素，因此，对增长减速的担忧带来了估值的下杀。尽管短期放松的概率不大，但继续紧缩的渠道已经不再存在。开发融资的宽松，将带来推盘的增加，房贷的宽松，将带来去杠杆的稳步进行，最终带来销售基本面的上行，EPS增速开始反弹。

货币化安置或逐渐收紧

事实上，棚改货币化安置调整工作早已开始。住建部相关负责人介绍，2016年以来，一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存不多的情况下，没有针对性地及时调整完善政策，棚改货币化安置比例仍偏高。因此，住建部通过召开会议等方式，督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，及时调整棚改安置政策。

其中，2017年8月，住建部、发改委等六部委联合印发《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式；11月，住建部会同国开行、农业发展银行印发《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

中原地产首席分析师张大伟认为，货币化安置逐渐收紧已是大势所趋。货币化安置造成了大量的购房需求，而部分城市的库存不足，这些需求放大了购房紧张情绪。必须明确的是，棚改的数量将减少，这是2018年的政策要求。