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你家房子超过15年后,银行就不愿意要了?

2018年10月12日来源:本地焦点访说其他资讯责任编辑:loupanjun

很多人对房子都有这么一个误区,那就是我花一辈子的钱买的房子,那是永恒不变的,这个房子会陪伴我一辈子,等我想卖的时候,他还能卖出一辈子的钱,所以只要买得起,肯定是划算的。
但是实际上,房子不是永恒的,从本质上来说它是一个消费品,衰老速度虽然慢,但是肯定有。很多普通群众认为房子是恒定的财产,但是银行却不这么看,很多银行都有这样的规定,超过15年房龄的住宅,当产生二手房交易的时候,银行不会给予贷款。而超过20年的老房子,所有的银行都会拒绝贷款。
我们都知道,房贷的本质,是银行发给你一笔贷款,你拿着这笔贷款给了开发商获得一套房子,但是产权不是你的,产权放在银行做抵押物。所以你拿到贷款的一瞬间,就表示银行认可你这套房子的价值,他觉得这套房子+你的个人信用,足以抹平绝大部分风险。银行要的不是房子,是本金和利息,他愿意把你的房子做抵押物,不管是5成贷款还是7成贷款,说明他觉得你的房子能换来这么多钱。
所以,银行不仅仅给一手房发放贷款,给二手房交易,也发放贷款。但是银行对15年以上的老房子,基本不予发放贷款。目前中国大部分银行卡的标准是15年,只有个别银行愿意对不超过20年的老房子进行贷款,还有几个银行,把标准压缩到了13年,比如合肥建设银行。
这张图是什么意思呢,他的意思就是2005年以前的老房子,银行不认,不会发放贷款,你自己爱怎么交易是你的事,银行不收这样的房子做抵押物。
银行不玩就不玩吧,我自己全款交易不就行了。但是实际上,房价之所以能炒这么高,银行贷款资金功不可没,我曾经写过一篇帖子专门说的是银行杠杆资金的威力,这里不赘述了。简单的说,由于房价3~5成首付的规矩,每一轮房价飙升其实都是靠银行杠杆资金成倍激增带来的,如果银行抽走杠杆,房价断然不可能涨这么高。
很多人不知道怎么样才能让股价上涨,我可以很明确的告诉你,大量的钱涌进来,硬生生的把股票买上去,股价就能上涨,股价上涨是靠钱买的,就这么简单。房价也是同理,只有大量的钱入场,房价才能上涨,而这些钱,大部分都来自于银行。
所以,当房子只能全款交易的时候,房价会迎来重大的挫折,我举个例子,北京上海那些动辄上千万的房子,有几个中国人靠资金的工资买得起?没有自己以前炒房赚的钱,以及银行资金的参与,你买一个给我看看?实际上,除非每波牛市最热的那几个月,其他时间,全款房都是极为罕见的。
一套房的故事
2005年,北京某小区开盘,以100万的价格,卖给张三一套房,张三首付30万,从银行按揭70万贷款购得此房产。
2010年,张三以500万的价格将此房产卖给李四,银行只愿意出5成贷款,所以李四首付250万,贷款250万获得这套房。
2018年,李四将这套房再转手,以1000万的价格卖给王五,银行哪怕只给3成贷款,也需要发出去300万的现金。
到了2020年,银行一盘算,你这房子这么老了,各种可能的风险都会有,暂时还没啥事,再过二三十年啥事都可能发生,再发给你长期贷款真的风险很大,银行不愿意干这种亏本生意,所以宁可不做这个贷款生意。
实际上,随着房子年龄的越来越大,银行愿意提供的按揭率越来越小,70%、50%、30%,0%,出现越来越低的趋势,当房龄超过15年的时候,绝大多数银行都不愿意提供一分钱的按揭,当房龄超过20年的时候,所有的银行都不愿意提供按揭,家里买房已经超过10年的同学,可以明天找个银行的朋友问问,如果你把自家住房做抵押贷款,能贷出来多少钱。
房源抵达15年门槛后
银行的这种政策没有任何问题,房子本来就是有折旧的,银行为了规避自己的风险对老房子不予贷款很正常,但是对于中国的楼市,就会带来重大问题。
我们都知道,在上世纪90年代,中国的楼市是极为幼稚的,实际建造量非常的小。大概是2001~2002年开始,楼市才开始步入黄金大牛市,价格飞涨的同时,也刺激地产商大干快上,建设出了大量的房子。
2003年以后的房子,从2018年开始,慢慢的都进入银行15年的预警线范围内,他们的房子交易会比正常的房子困难很多。
而实际上,还是有银行愿意对20年房龄的房子进行贷款的,金融圈哪怕有一个地方留了口子,资金都会从这个口子狂泻而出,所以其实能对房价产生影响的时间,我们暂定为20年。
那大概就是2023年开始,逐渐就会有商品房进入预警线内,这个数量会越来越多,因为2003年开始中国地产是在加速建设的,地产商的建设能力是一年比一年强的。
当累积的预警房源达到一定数量的时候会发生一件事情,那就是这些房的房主想脱手交易的时候,只能选择全款的买主,而这样的买主是非常稀缺的,如果想要成交,就必须大降价给予让利。
当20年的房源找不到银行愿意贷款,被迫全款降价交易的时候,就会震慑15年的房源进行降价,因为买主不愿意负担将来无法脱手的风险,而15年的房源进行降价,就会震慑10年的房源进行降价,以此类推。
一直以来都有人说,中国楼市最大的风险是第一批房子70年产权到期后的风险,到时候肯定会大降价,但是我现在看来,老化房源无法贷款的风险,会大大提前与70年产权到期风险先行引爆。
我之前曾经给大家说过一个判断,最近二三年房价肯定是不会涨了,横盘微跌,三五年横盘之后,有可能再拉一波,如果拉了那一波,大概率可能就是中国击鼓传花的最后一棒了,在那最后一棒里,除了自己自住的,其他都得脱手。
商品房再怎么好,它也是商品,他会老化会折旧,它不是一个百年不变的永恒宝物,银行的一堆博士精算师,你觉得是他们傻,还是你傻。

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