前三季度446宗土地流拍，“碧恒融”拿地猛降……

　　一半海水，一半火焰。

　　在三四线市场热度延续之下,多数房企业绩仍较去年有大幅增长，前9月销售百强房企中近五成已经超过去年业绩。

　　然而，靓丽的业绩却无法折射到地产股股价之上。

　　今日开盘，港股内房股集体暴跌，A股地产股也备受影响。

　　在业内人士看来，纵然有外部市场波动因素的影响，地产股股价与公司业绩背离背后的深层原因，仍在市场预期。

　　近日，在地产金融形势发布会上，包括旭辉集团总裁林峰、福晟国际行政总裁童文涛在内的诸多资深地产人士均认为，行业“寒冬”即将到来。

　　流拍增多， 溢价率下降

　　土储对于房企来说，无异于面粉之于面包，粮草之于行军，地位重要程度不言而喻。

　　然而，今年进入三季度之后，整个土地市场的变化情况既微妙也明显。

据统计，2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

从流拍占比来看，三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的最高值。

对此，易居企业集团执行总裁张燕分析称，从二季度开始，三四线城市的土地流拍率开始上升，且到四季度，流拍会更集中地出现在三四线城市，而此前因限购限贷政策的严格执行，流拍土地多集中在一二线城市。

易居企业集团CEO丁祖昱则观点鲜明地指出，未来土地流拍或成常态化。

在流拍数量增多的同时，土地成交价格及溢价率也在持续下行。

据统计，2018年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价为2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率为16.1%；其中住宅用地成交楼面均价为3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。

一叶落而知天下秋。

今年以来，各大房企拿地态度普遍趋于谨慎，拿地规模纷纷回落。据统计，2018年1月-9月，受监测的20家主要品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20.9%；累计拿地金额9534亿元，同比下降27.8%。

克而瑞最新发布的《中国房企总土储货值TOP100》榜单显示，截至2018年上半年，总土储货值TOP100中已有7家企业货值超过万亿。

其中，碧桂园、恒大、融创的总土储货值已超2万亿元，这意味着其它房企短期内想要在土储上挑战三家规模房企难度较大。

然而，碧桂园、恒大和融创拿地节奏已明显放缓，态度颇显谨慎。

碧桂园公告显示，今年8月公司新增土储建筑面积370万平方米，新增土地权益地价为66亿元，同比下跌72.9%。2018 年1月-8月公司共计拿地8335万平方米，总代价约1878亿元，新增土地累计楼面价为2253元/平方米，同比下降34%。

恒大今年上半年新增68个项目，土地储备面积为3086万平方米，较去年同期的6763.6万平方米下降54%。

而近两年对土地表现出极度渴望的融创，从去年下半年开始也提高了拿地标准，还执行严格的拿地纪律，大幅降低拿地支出。

在今年3月举行的年度业绩发布会上，融创董事会主席孙宏斌再次表态，融创不再追求绝对规模。“今年就定了一个目标，就是控制风险降杠杆，让自己绝对安全，未来会控制买地节奏。”孙宏斌如是说。

图片来源：克而瑞

而有意思的是，声称要“活下去”的万科，近日拟通过收购华夏幸福全资子公司部分股权的方式，获取华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市10宗、约34万平方米的纯住宅用地，交易价款暂定约为32.34亿元。

这让部分市场人士大呼，万科此举是佯装命苦哭诉，以便日后抄底。

而与万科战略不谋而合的房企不在少数。

克而瑞数据显示，排名均在销售百强之列的美的置业、和昌集团上半年总土储较去年末增幅超过90%；中南置地上半年拿地非常积极，在销售规模稳定在前20的同时，积极扩充土地储备，2018年上半年总土储较2017年末增幅达到82%。

图片来源：克而瑞

张燕认为，四季度的土地供应还会有一波大行情，一二线城市的土地供应应该还会维持在低位，仅有小幅增长，三四线城市的土地供应还是相对来说充足。

“但从成交角度出发，四季度土地成交应该会进一步降温。但除了公开招拍挂之外，资产包或者收并购应该存在更多的机会。”张燕表示。