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社科院报告:房价调控满意度下降 需要再调整经过全年不间断监测及统计行业销售数据,
观点指数在发布周报、月报、季报等行业报告的基础上,最终汇总而成一份完整的中国房地产卓越100榜前序榜单——销售金额TOP100。
观点指数 2016年中国房地产市场画出了一条峰回路转的高光曲线,虽然临近年底渐次走低,但所创造的成绩已经值得整个行业为之庆祝。
从2015年底确定去库存基调之后,2016年初开始,行业成交量价强势反弹,“忽如一夜春风来”的需求爆发,再加上政策、金融等方面的宽松和支持,一二线楼市成交节节攀升。
这是中国房地产行业“黄金时代”之后的又一个“黄金年代”,无论是成交量还是成交价,都表现出难于抑制的上涨冲动。
经过全年不间断监测及统计行业销售数据,
观点指数在发布周报、月报、季报等行业报告的基础上,最终汇总而成一份完整的2017年度中国房地产卓越100榜前序榜单——2016年中国房地产销售TOP100。
仅从销售金额数字而言,这100家企业是站在中国房地产行业最顶峰的企业群体,他们在中国房地产行业“去库存”黄金一年中表现最为出色。
2017年3月,
观点指数将在销售金额TOP100榜单基础上,完善并正式发布“年度中国房地产卓越100榜”全部榜单。
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一、宏观分析
2016,创纪录的一年
2016年,中国经济和中国房地产处于“一荣俱荣”的相辅相成状态,在“去库存”主基调下,趋向宽松的货币政策和调控政策成为行业一路走高的主要原因。
“去库存化、因城施策”成为上半年的楼市关键词,房地产投资回暖及商品房销售量价齐涨。
从国家统计局公布的1-11月全国房地产开发投资和销售情况可以清晰看见,上半年特别是6月份之前,房地产开发投资增速触底反弹,而商品房销售增速也是节节攀升。数据来源:国家统计局数据来源:国家统计局
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11月份,全国商品房销售额为102503亿元,首次达到10万亿的新高度,并已在此前10月份就创造了新的年度销售纪录。
国家统计局公布的数据显示,1-11月份,全国商品房销售面积135829万平方米,同比增长24.3%;商品房销售额102503亿元,同比增长37.5%。
对比2008年以来全国商品房销售金额、面积及增速,2016年度销售金额及销售面积增速之高,仅次于2009年“四万亿”刺激救市政策之后的房地产大年。
值得注意的是,2008年全国商品房销售金额仅为24071亿元,在此基础上增长75.5%,比起在2015年87281亿元的基础上增长37.5%显然很难相提并论。
从2.4万亿到10万亿,中国房地产用不到十年的时间就已走完。
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根据历年销售金额及销售面积计算,我们可大致得到当年全国商品房销售均价数据。从表中可以看出,自2010年登上5000元每平方米门槛之后,全国商品房销售均价稳定在5000-6000元的时间长达三年。
这三年正是2010年开启“史上最严厉”房地产调控之后的连续三年调整期,房价也因此没有出现过快上涨的现象。2013年突破6000元门槛之后,又是连续三年的房价稳定期,直到2016年突破7000元大关。
2017,稳定压倒一切
2016年,房地产成交量价齐涨的局面已经落定,但随着10月份开始全国二十多个重点城市出台房地产调控措施,楼市风向终从“去库存”转向“抑泡沫”。2016年宏观及房地产政策走势
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全国房地产销售达到10万亿新高之后,房地产行业走势又将如何?从最高决策层传递出的信号我们可以发现,2017年房地产最关键的一个词已经明确——就是“稳定”。
12月中旬召开的中央经济工作会议,用了大量篇幅对2017年及更长期的房地产行业发展进行了战略性定位。
中央经济工作会议明确,房地产行业要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。历年中央经济工作会议房地产相关表述
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大方向上,2017年房地产行业要防止大起大落,房子要回归居住属性,同时还要研究建立长效机制。
结合中央经济工作会议之前召开的中央政治局会议精神,明确提出“稳中求进”的工作总基调,房地产方面的描述则是“加快研究建立符合国情,适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制”,可见,“平稳健康发展”或者说“稳定”就是2017年房地产的主基调。
房地产政策方面,预计2017年仍将偏紧,或难有松动。从过往历史看,房地产调控持续时间基本都超过一年,至少上半年政策仍将持续收紧。
另一方面,房地产长效机制的建立肯定不会一蹴而就,短期内仍然需要以政策调控为主,直至长效机制的逐渐出台。
二、行业纵览
分化的楼市
2016年,中国房地产市场量价齐涨的局面并非全国步调一致,如果要用一个关键词来总结2016年楼市,“分化”或许比“量价齐涨”更加合适。
国家统计局发布的《
2016年11月70个大中城市新建商品住宅价格指数》显示,北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)、广州(楼盘)、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、厦门(楼盘)、福州(楼盘)、武汉(楼盘)、合肥(楼盘)、郑州(楼盘)、无锡(楼盘)等为代表的一线及热点二线城市,11月房价同比涨幅仍然超过20%,最高的合肥、南京、厦门均超过40%。2016年11月70个大中城市新建商品住宅价格指数来源:国家统计局
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实际上,分化不仅在一二线城市之间,二三线城市之间的房价分化也开始扩大,甚至部分二线城市房价猛烈上涨的同时,三四线城市房价始终处在微涨或者下跌的状况下。
统计数据还显示,截止到2016年10月,一线城市房价同比涨幅为30.9%,而二线城市和三线城市则只有18.4%、4.9%。
当然,除了城市房价的分化,房地产政策也正如此前所说的,施行的是“因城施策”,热点一二线城市正在限购限贷,三四线城市仍然鼓励“去库存”,这是2016年的楼市生态,而2017年相信也将持续。房地产库存出现明显分化
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房地产库存方面,一二线城市经过近一年的去库存之后,基本可以说完成了任务,但是三四线城市仍然任重道远。
狂飙的土地
与一二线楼市量价齐涨相对应的是,土地市场价格也在持续上涨。
“春江水暖鸭先知”,2016年初,对于行业形势最为敏感的一批房地产企业,策略也已经由扩张转向收敛,并持续回归一二线。大量的资本和企业涌向一二线核心城市,造成的结果就是争夺土地资源的状况日益激烈,而地价高企必然透支未来房价上升空间。
国家统计局发布的数据显示,1-11月份,全国房地产开发企业土地购置面积19046万平方米,同比下降4.3%,降幅比1-10月份收窄1.2个百分点;土地成交价款7777亿元,增长21.4%,增速提高4.7个百分点。数据来源:国家统计局
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从上述图表可以看出,虽然土地购置面积同比仍然在下降,但月均增速曲线则是一直在上涨。
实际上,造成地价上涨的原因并不仅仅是在需求端。在供给端,一线和部分二线城市土地实际供给远小于供给规划。
数据显示,2006-2010年16个代表性城市建设用地供给规模仅占供地计划的9%,2011-2014年建设用地供给规模仅占2011-2020年供地规划的8%。2006-2010、2011-2014建设用地实际供应规模部分城市建设用地实际供给规模与供给规划比例
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土地供给匮乏抬升了地价,地价上涨必然导致房价上涨。故此,中央经济工作会议针对供地特别提出,要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。
回顾2016年,可以说是中国房地产有史来最密集的年份,高总价、高单价、高溢价率地块普遍出现在一二线城市,“”已经不再是新闻。
据统计数据可知,北京、南京、上海、杭州、苏州(楼盘)、天津(楼盘)等多个城市土地成交金额超过1000亿元,从溢价率、楼面价、土地成交额方面来看,也都超过了历史水平。
以北京为例,北京土地整理储备中心数据显示,2016年平均楼面地价达37476.43元/平方米,同比上涨了298%,创历史新高。
因为土地价格高涨,造成2016年房地产产品出现“豪宅化”和“高端化”现象,预计2017年将继续。
三、榜单点评
1、谁是销冠?——万科失其鹿,恒大逐而取之
半年前,这个问题的答案似乎很清晰,因为当时万科遥遥领先;三个月前,这个问题的答案也似乎很清晰,因为当时恒大强势发力、后来居上,连续数月销售表现远超万科,并将万科甩开几个身位。
到了即将揭盅的时刻,答案反而变得模糊了,恒大与万科都有可能在最后时刻登顶。
回顾这一年走过的轨迹,万科高开低走,在年中开始受到股权之争等影响,从7月份开始,万科原本的巨大领先优势逐月缩小,并终于在9月被恒大超越。
最后一个季度,万科重新发力,持续缩小了与恒大的差距,为年度销冠强行保留了悬念。
答案揭晓,万科最终还是没有还清之前的“欠债”,本年度被恒大正式超越,而恒大成为了中国房地产新的龙头与销冠。
观察近三年来登顶的房企销售冠军可以发现,万科只有一年成功守擂,其中两年都被超越。除了2016年的恒大,另外一次就是2014年著名的“绿万之争”。
对于曾经长期占据中国房地产龙头位置的万科而言,近年来受到了其他房企越来越直接的挑战,往后或许更难一枝独秀。
“股权之争”也许不是偶然,没有险资叩门作为导火线,自然会有其他人入局。
对于恒大而言,未来需要面对的问题也许也并不比万科少,但毕竟现在恒大是赢家。就像两次拿下亚冠冠军、六次获得中超冠军的恒大足球俱乐部,此刻恒大扮演着赢家的角色。2014-2016年房企年度销售前三强数据来源:观点指数
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还有一个值得一提的碧桂园,作为紧随恒大、万科之后的唯一一个3000亿级企业,碧桂园似乎很擅长扮演“黑马”角色。虽然正常来说,跻身中国房地产企业前三强的企业应该是霸主之一,并不能算是黑马。
但不得不承认,碧桂园从2015年的1402亿增长至3000亿,同比增长翻倍还有余的表现,确实能让行业看客们“尖叫”一番。
2、千亿扩军——从7走到12,要经过多少步?
对于很多房地产企业而言,“千亿”曾经是一个可望而不可即的梦想。自从2011年万科首次跨过千亿门槛之后(1215亿),“千亿”这个梦想就像“旧时王谢堂前燕,飞入寻常百姓家”,不再遥远。
2012年,中国房地产达到千亿销售规模的企业扩大到3家(万科1412亿、绿地1078亿、保利1017亿),并在随后一年增长至7家(万科1709亿、绿地1625亿、万达1263亿、保利 1253亿、中海1385亿港元、碧桂园1060亿、恒大1004亿)。
从2013年到2015年,千亿房企连续三年保持7家数量,似乎增长乏力。直到2016年,创纪录的一年,千亿房企数量也增长至12家。
融创中国、华夏幸福(600340,股吧)、绿城、华润置地、金地集团(600383,股吧),在这一年“大鹏一日同风起,扶摇直上九万里”,成功跨过千亿门槛。
走完这一历程,这些企业用了至少四年时间。数据来源:观点指数
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十二家千亿房企销售总金额达到2.36万亿,占2017年全行业销售金额的比重约21%。而这之中,三家3000亿房企销售金额之和达到了一万亿。
新进的5家千亿房企,融创已经连续多年保持高速增长,以一线高端豪宅及并购扩张闻名于行业;华夏幸福产业新城一年签约超1000平方公里,足见其规模与格局;绿城连续抛弃九龙仓、融创之后,终于抱上央企中交的“大腿”,通过并入代建销售金额,得以跻身千亿;华润置地以商业综合体奠定稳健基础,有母公司孵化模式支撑,终在上市20周年之际跨入千亿俱乐部;金地则是异军突起,并表金地商置及收购广电地产,意外提早一年跨线。
入榜100家企业各有特色,显然,能跻身更前列的企业更是独具格局。
3、500亿之后——冲刺千亿,已不再遥远
2016年,“强者恒强”的行业格局已经深入人心,标杆房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局,持续扩大市场份额,行业集中度也在不断提升。
这一年,3家企业率先冲破三千亿销售业绩,千亿房企扩军至12家,500亿以上房企数量达到23家,这一数字较2015年度的16家增长了8家。
大象起舞,未知是喜是悲。分化格局之下,标杆房企再一次取得了耀眼无比的成绩。
据
观点指数统计,23家500亿房企销售金额总和超过3万亿。其中,最接近千亿的企业是龙湖,也许下一年千亿俱乐部就将再次增添新面孔。
800亿以上1000以下企业数量为1家(龙湖),与去年相同;700亿-800亿规模企业数量也是1家(招商蛇口735.2亿),较去年减少2家,因为去年700亿以上企业都已经成功跨过千亿。
最值得关注的是600亿-700亿之间的企业数量,由2015年的2家增长至7家(世茂房地产682.2亿、荣盛发展(002146,股吧)681.1亿、新城控股670.0亿、鲁能地产646.7亿、旭辉控股642.5亿、首开股份(600376,股吧)625.6亿、富力地产610.8亿),可见,后续房企已经开始发力,并有越来越多企业开始冲刺千亿。
500亿-600亿级企业数量与去年基本持平,数量为2家(雅居乐545.3亿、远洋集团501.3亿;2015年3家)。
对于规模化发展中的大部分房企而言,500亿是第一个门槛。这一年,全行业已经有23家成功跨越,开始冲刺第二个门槛——1000亿。
千亿房企数量继续增长,这一幕将在随后几年陆续出现;下一个目标,也许就是5000亿,甚至是万亿。
4、高塔之下——底座坚实,撑起行业一片晴空
500亿之下剩余企业数量为77家,销售总金额之和约2.1万亿,较前23家企业销售总额3.1万亿甚至还少1万亿。
这是一个“金字塔”式的数据模型,但不同的是,越往顶端的企业数量越少,所占据的市场份额则越高;反之,越往底端的企业数量越多,底座越坚实,那么这一座高塔将能建造更高的高度。
300亿-500亿之间,本年度企业数量达到了29家,较2015年的13家增长一倍以上。
这一批企业是中国房地产中坚力量,只有形成强大的后备力量和坚实的支柱,才能支撑起中国房地产企业群体不断发展壮大的强盛格局。
300亿之下,曾经阻拦房企发展壮大态的百亿大关,似乎已不是门槛。
曾几何时,当最初有人放声喊话要冲刺百亿时,只是惹来一片质疑声,被评论为“吹牛”;仅仅十二年过去,曾经质疑别人百亿是“吹牛”的人,已经喊出了“万亿”的目标。
据
观点指数不完全统计,2016年中国房地产行业销售金额超过百亿的企业数量已达到131家,比2015年91家的数量,超出40家。
这是一个房地产“大年”,接下来的2017年,在“稳定”为主基调下,房地产企业能够想象到的最好局面,就是在2016年成绩基础上,再度取得稳定增长。
那么,未来我们又将期待怎样的一个“大年”。
附:何为
观点指数?
观点地产新媒体数据研究部门长期跟踪房地产企业表现、行业动态、经济走势,并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。
观点指数将实时、准确的数据与深度的分析相结合,采用实地调研、问卷访问、企业访谈、资料检索、历史研究、数量统计构建独特的
观点指数数据分析模型体系。
我们的分析始于基本面数据,同时结合房地产及相关资本金融、土地、商业市场的产业动态、结构、信息以及复杂的市场和交易数据,并于全年在不同的时点、不同的方向、不间断推出各种专业研究报告。
为了最全面的分析,我们还会融合介于两者的市场、土地公告、新闻资讯、交易建议、研究报告和交易资料以提供领先的市场预测来预判市场走向,并识别潜在的交易策略,分享房地产市场增长的红利与发展。
责任编辑: taian
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