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房价横盘，准业主维权增多。如何才能安全顺利的交房?

发布时间： 2018-08-19 09:27:46

来源：北京时间

分类：其他楼讯

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交房是房产项目最后的关键节点。虽然不像开盘节点，直接影响项目的回款速度和资金周转效率，但是，交房如果没有做好，也很可能节外生枝，产生恶劣的影响。

一是因为很多项目的阶段奖金是直接和交房率挂钩的。很多房企在售楼阶段和结算阶段申请奖金的时候，都需要满足一定的交房率条件。尤其是针对高层管理人员的项目奖金，一些房企超过70%的大头，都是要等到项目结算完成之后才能发放，其中40%就是以交房为节点的。

二是交房阶段最容易引起业主维权。毕竟交房之前，客户对自己买的房子的印象，就是样板房的样子，一旦实际交付的房子落差很大，或者有瑕疵，就很容易出现业主拒收。之前就有出现过，某项目光是交楼期间的业主理赔就达到250万。

尤其是在房价下跌或是横盘的时候，交房风险更大，高点入手的客户，原本就有很强的维权兴致，很可能相互影响，一点就爆。

今年下半年，经过前两年的销售高峰，也开始逐渐进入交付高潮。在目前的市场环境和不断渲染业主维权的媒体氛围之下，房企如何保证安全顺利交房是个挑战。

明源君今天就整理了一下，标杆房企关于交房的实操干货，希望对大家有帮助。

【交房前】

要做内部排雷和模拟验收

还要做好业主预期管理

凡事，预则立，不预则废。要真正杜绝交房风险，早在开盘之前就应该开始做风险管控。因为大部分的交楼问题都是由于业主实收的产品，和前期营销阶段的说辞、样板间落差太大导致的。

所以真正要杜绝交房风险，应该在开盘之前就要做风险检查，例如万科开盘前，就有266个风险控制点，绿地也有开盘检查手册，主项检查防范营销风险。

而正式竣工之后，进入到交房准备的环节，重点要做的就是内部排雷，做好业主预期管理。

一、提前做模拟验收，内部排雷

内部模拟验收一般都是多个部门一起参与，但是很多时候由于没有标准化的节点计划和验收标准，经常会出现部门意见分歧，例如客服部门认为有问题，工程认为没问题，或是验收时发现的需要整改的问题，不能在交付前及时完成销项的情况。

这就让内部验收变成了个形式，不能真正解决问题。因此，要把内部验收落到实处，首先，要制定规范化的考核安排和管理制度。

例如，万科在正式交付前60天之前就开始进行模拟验收，并保证预留15天给物业交付开荒保洁。不仅验收有统一的质量检查标准，对于整改的进度也有规范化的考核指标，每天模拟验收整改5层，当天整改销项率要达到85%，3天整改时间销项率不得低于90%。

同时，针对产品质量管理最重要的整改销项率，制定奖罚制度。例如，单天整改销项率不得低于85%，每低一个百分点处罚200元;3天累计销项率不得低于90%，每低一个百分点处罚500元;高于标准也有相应的奖励。

阳光城在正式交房之前，也会安排满意度规划会、客户风险诊断会、分户检验启动会、房修启动会，还有工地开放活动，通过节点管理来控制风险。

▲交付前六个月:风险梳理

▲交付前三个月:从节点上责任到人，严控风险

通过提前内部排雷，并且提前做好销项整改，把风险解决在事前，能够确保做到无病交付，大大提升客户满意度。

二、业主预期管理，提前做好心理铺垫

其实，验房考验的也是业主和项目之间的信任关系，如果业主相信你，验房也不会过于苛刻，而如果业主觉得你遮遮掩掩，抱着怀疑和找茬的心态，没有问题也能给你挑出问题来。所以前置沟通，做好验房的心理铺垫很重要。

1、工地开放日

工地开放是目前最常见的一种前置沟通的方式，房企敢于将工地开放，对于业主来说，是非常重要的信心保障。

这种方式，不仅可以减少神秘感，满足客户的好奇心，也能让客户对工程质量有很直观的感受。对于房企来说，也可以了解客户的关注点，发现房屋问题，可以有效减少工程质量缺陷，降低正式交付风险。

之前明源君专门给大家分析过目前房企做工地开放的创新做法，感兴趣可以回看。(点击回看《万科、金茂的工地开放居然玩起这些新招数，太有心机了!》)

2、工程进度汇报

除了工地开放，实时的房屋工程进展汇报，也能够让业主更安心。例如，卓越的某项目就以“归家系列”为推广主题，从工程、物业、维保、验房技巧、收房攻略等几个角度，对交付前期筹备工作进行实时报道，让业主提前进入即将收房的状态。通过主动沟通来引导客户，掌握了交房的主动权。

3、验房小贴士引导

很多业主在验房环节，本来就是抱着挑错的目的和心态来的，但是大多数的业主其实对验房一知半解，在一些不重要的细节上钻牛角尖，也会让验房过程变得很被动。如果能够主动引导客户，专业验房，也能够掌握主动权。

例如，金地华东区域在交房时，就出了一份验房小贴士，不仅充分展示了项目的产品品质，还全面总结了检验要点，让业主在开发商的引导下验房，整个验房过程也会更有序。

通过交房前的前置准备和沟通，能够大大缓解正式交房的压力。

【验房期】

做好分批次计划

提升收房观感

除了防患于未然，验房期的风险管控也很重要，一方面要做好业主的舆情监控，另外一方面要充分提升业主的验房体验。

一、做好分批次计划，尽量避免业主扎堆

所谓三人成虎，有时候一些并不重要的问题，大家相互影响，也会容易节外生枝，愈演愈烈。因此在交房邀约中，要提前做好计划，尽量避免同楼栋、同户型、同楼层的业主约在同一天验房。

二、收房整体体验，要给业主安全感、舒适感、仪式感

1、房屋质量可视化，营造安全感

业主在验收的过程中，最担心的就是工程质量问题，例如墙和地面的垂直度、平整度，以及卫生间防水、渗漏等等，而这些问题用肉眼都不容易看出。要让业主在验房的过程中，有足够的安全感，尽量将和房屋质量相关的内容可视化，会很有帮助。

比如针对洗手间常见的渗漏问题，一些房企会提前1-2天就进行闭水试验，等到业主验房时，装满水的卫生间，一眼就可以看出卫生间的防渗漏情况。

合格/检验证书公示。之前华宇的项目交房时，会在每间房的进门处粘贴一张检验证书，上面将实测实量、墙面、地面、层高、电箱和插座等诸多细节的检测结果全部展示出来。参数化的呈现，比一个冷冰冰的房子，给人的安全感更强。

同样的还有万科，会对毛坯房各项建筑指标，进行实测实量。业主在收楼时，还能看到墙壁上验房师监测房屋平整度留下的手写数据，给人一种精细化的震撼，信任感飙升。

工法工艺展示。保利在交付现场开放工艺工法展示，将施工过程图片贴出来，方便客户了解整体建造过程，业主对于房子质量自然更放心。

管道和预留孔标识。一些房企在交房的过程中，会对房子中的一些预留设计要做出说明，一个地方为什么留了孔，各个管线是干什么用的，客户一目了然。

后期装修建议。实际上就是全生命周期的考虑，不要给业主留下一锤子买卖的感觉，而是真正在为业主的居住考虑。

例如，保利的某项目，在交房的时候每套房里都设置了装修知识指引标牌，供业主参考。这就相当于一份房子的使用说明书，相较于没有说明书的产品，显得更规范，业主安全感UP一个等级~

万科带装修交付产品配备的《家居使用手册》，也是一份针对带装修产品的功能指导书，不仅标识了空间尺寸，也提供了部品、家具、配饰的选购指南，同样也会让业主对未来的居住更有安全感。

2、交房包装重点打造关键触点，提升舒适度

交房的包装并不是要面面俱到，不计成本，事实上，对于客户来说一整套流程走下来，关键的几个触点形成的记忆才是关键。

首先，地下车库不能忽视。

一般的项目都很重视项目入口和看楼动线，路旗、拱门、空飘等仪式化的设计，都会很完善。但是，地下车库经常会被忽视。

其实第一印象，让业主眼前一亮非常重要。但是很多项目交房的时候，地库经常标识混乱，采光和分区也不完善，给人第一感觉就欠佳。

而地库刚好是，通过增加一些小心机的配置，就可以大大改善整体观感，性价比非常高的环节。

例如，金地华东区域的项目地库，防护到位，科学分区，导视清晰，干净整洁，给业主留下很好的第一印象，进入项目心情就很愉悦。

▲金地华东区域名悦项目:车库整体防护到位，干净整洁。

▲ 导视指引明确，统一分区。

另外，无障碍车位及坡道等一些人性化的设计，也可以提升业主在地下车库间的便捷性和舒适性体验。例如康桥某项目的无振动汽车坡道，小改动就能带来很明显的效果。

其次，一定要充分提升室内观感，清水房也要做精保洁。例如，保利的某项目，虽然是清水房交付，却做了精保洁，业主一进房间，整洁明亮，相较粗暴的裸露，整间房子呈现的是被温柔对待过的感觉~人情味更浓。

地面和墙面。地面找平处理和墙面色泽均匀，对观感的提升也非常明显。

例如，保利这个项目，业主不用再在装修时找平地面，直接铺地砖或木地板就行。而踢脚线统一做了下翻处理，线条平直、细节到位，墙面阴阳角线条都顺直了，室内观感得到精致体现。

带装修房的地板铺贴控制和墙上预留装饰。带装修房交房，最重要的成品保护，尤其是暴露在外的细节要更细致。例如，金地某项目，木地板都是统一打蜡后才进行交付，墙上的预留孔也都做了装饰盖，细节的处理非常全面，顺利交付自然没障碍。

三、重视贴心细节，做足仪式感

前面提到的，其实都是产品品质方面的提升，这是业主最关心的，也是顺利交房的核心。但是在营销层面上，仪式感的营造，贴心的的细节设计、兴奋的活动安排，能够给业主交房体验一些感性的刺激，让整体体验大大提升。

例如，提前在室内布置绿植和鲜花，装饰环境的同时，也有回家的温馨感~

还有入户门上的小卡片，室内提前准备的矿泉水和拖鞋~

验房时设计的充满仪式感和祝福的小环节，能够让验房更有人情味，业主的心理满足感更强。

▲ 新城某项目，验房时，验房师将放有8个硬币的锦囊交给业主，业主将金币撒到房间内，顺祝业主财源广进。

虽然说现在的业主越来越成熟，但是一些有人情味和仪式感的细节设计，依然能够有很好的效果。毕竟房子就是家，浓缩了人最温暖的体验。在产品过硬的前提下，多增加一些纪念品、互动环节，能够把交房做出口碑，也能达到很好的推广效果。

责任编辑： loupanjun

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