2018年度中国房地产市场总结与展望

　政策篇：2018年调控政策由紧到松，预计调控政策将实质性转向

　　2018年调控政策由紧到松，中央定调三阶段变化：3月两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政策层面两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。展望未来，预计调控政策将实质性转向，2019年新一轮放松调控潮将至。不过，房住不炒、因城施策的政策主基调未变，三四线城市去库存仍是主旋律。阅读全文>

　　行业篇：2018年投资、销售皆先升后降，2019年将高位微降

　　2018年楼市可以用“冰火两重天”来形容，上半年虽然调控政策层面依旧“高压”，但销售惯性维持，投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。可步入下半年来情况急转直下，市场“凉凉”征兆尽显：核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，已经出现了打折促销、带装修改毛坯、特价房等以价换量的营销模式，土地购置面积增速放缓，投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足，商办库存风险依旧，这一系列现象都预示着楼市也将迎来了自身的调整期。阅读全文>

　　城市篇：2019一线低位回升、二线整体平稳，三四线回调承

　　2018年，全年商品住宅成交规模预计较去年微增，城市市场格局也发生明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾。从成交结构来看，三四线市场依然是商品房成交规模主力，占比上升至69%，一线和二线城市成交规模继续同比下降；而从年内发展趋势看，全年成交“先升后降”，在5、6月份形成小高峰，热点二线城市 “万人摇号，一房难求”，但到了8月份，市场明显转冷，“日光盘”不再，项目去化率显著下调。

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　　土地篇：五年来第一次 地价回调，成交规模增速放缓

　　在经历两年“去库存”调整后，2018年土地市场在供应上有所增加，进而带动了市场整体成交体量的上涨，二线和三四线城市的成交量同比上涨表现得更加显著。但地价并未随体量而上涨，反而迎来5年内第一次回调，市场溢价率降低至冰点，市场整体凉意浓浓。 2019年，土地市场各项管理将持续细化，尤其一二线城市供应的土地类型将更加丰富，竞拍方式、出让渠道更加多样化；2018年企业在拿地方面的理性回归也将继续蔓延至2019年，只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好，土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行，对现金流能力较强的企业来说是比较适合增加土储的时机。阅读全文>

　　产品篇：三房稳居主力，套型面积趋小，豪宅仍聚集一线

　　近年来，我国房地产市场需求结构不断从第一次置业刚需客群向二次置业改善需求转化。购房消费观念不断升级，以及棚改货币安置的推动，加之“四限“政策持续发力，买房“一步到位”和改善客群对大面积和多室户住宅需求比重持续上升。但由于房价上涨速度又快于支付能力增速情况下，为控制总价，成交主力产品套型小面积化趋势愈发明显。整体而言，2018年住宅市场产品结构最显著的特征是，新房市场三房成交主力地位不动摇，中小面积段多户型产品需求占比进一步提高，千万豪宅成交仍集中于一线城市，但杭州、合肥等少数城市异军突起，以及二手住宅成交持续以刚需为主。阅读全文>

　　营销篇：三季度开始房企促销推案态度积极

　　2018年，中央多次重申“房住不炒”，坚持房地产调控目标不动摇。地方层面“四限“扩容、加码，热点城市调控持续升级。随着限购限价城市阵营的扩大，各能级城市市场分化明显，整体市场成交略显低迷。 在此背景下，房企销售业绩及回款压力逐渐增大，今年三季度开始房企的打折促销增多。从整体来看，全年折扣力度可分为三阶段，上半年折扣意愿不强，主要以商铺进行小幅度的折扣；进入三季度，房企销售压力增大，8月下旬随着中国恒大全国楼盘开启8.9折优惠，其他房企让利意愿加强，新城控股、阳光城等房企也纷纷加入促销阵营，促销方式也更加多样化；而到了四季度，为了冲刺年底业绩，打折促。阅读全文>

　　客户篇：二线刚需占比持续攀升，环一线投资热度仍未退去

　　2018年的楼市成交量仍在较高水平，前11个月的商品房销售面积为14.86亿平方米，同比增长1.4%。在经济下行多重因素的影响下，市场在下半年逐渐转冷，整体纯粹投资需求明显减少，但环京、环广深的三四线城市在国家重大规划的利好下，少部分城市投资热度仍旧不减。与之相对，二线城市的“抢人行动”鏖战正酣，吸引了部分一线外溢需求和三线需求转移至二线，当地的第一次购房者明显增加。阅读全文>

　　销售篇：2018千亿房企30家，2019各梯队规模发展持续分化

　　2018年，多数房企的业绩规模保持稳定增长，但自三季度以来TOP100房企的整体销售增速放缓，单月业绩同比增幅持续回落。在政策调控趋于常态化、市场降温的背景下，我们预计2019年百强房企的业绩规模将由高速增长向平稳增长过渡，增速也将从近年的40%回落至20%至30%左右。其中，龙头房企仍将延续2018年的平稳发展，以追求有质量增长为主。千亿房企的数量在今年达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓。而对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言，业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。阅读全文>

　　融资篇：年末融资回暖，但成本上升压力仍在

　　进入2018年，融资环境依然保持收紧的态势，房企在拿地阶段融资受限的最为显著，但开发阶段以及销售阶段压力不大。2018年房产开发贷余额增速持续加大，企业销售依然持续稳定增长，企业销售回款可期。从上半年房企财务表现来看，虽然负债率与融资成本有不同程度的上升，但大多数企业整体风险可控，短期内偿债压力不大。在最近两次政治局会议不再提及房地产和去杠杆的情况下，年末房企融资出现回暖迹象。在此背景下，2018年房企融资出现了怎样的变化，房企未来又该何去何从呢？阅读全文>

　　战略篇：2018总体放缓，2019产品力是着力点

　　2018年中国房地产行业调控持续，短期内为防范市场风险，企业总体战略性放缓，以谨慎投资、加紧去化为主基调。不同规模、不同类型房企的拿地投资战略出现分化，但整体投资力度趋缓。而行业增速的放缓也对房企的发展战略提出了更高的要求，越来越多的房企通过更名突出多元业务板块定位，以谋求新的利润增长点。对于2019年，我们预计房企多元化力度将持续增加，但应防范产业风险。产品战略层面，房企竞争将回归产品竞争的品质。同时，市场调整期下房企将围绕运营机制与组织管控苦炼内功，通过提升自身的投资、融资能力，为未来进入新周期后的潜在增长打下基础。阅读全文>

　　香港篇：市场进入观望期，房价易调趋势难调

　　2018年四季度末, 香港房价出现逆转, 成交量大幅下降, 市场进入观望期。房价跌幅较大的地区集中于九龙新界的刚需盘(69平米以下)及九龙区的首改盘(70平米-159.9平米)。其他地区, 尤其是港岛地区, 各面积段房价仍然坚挺。2019年香港房价仍会持续一段时间的调整, 然而目前超过三分之二的家庭已如期偿还房贷, 加上11月公布的施政报告未能有效改善香港中长期土地供应短缺的问题, 其中调高公营房屋比例更有可能增加未来私人住宅供应的压力。未来随着宏观经济的不明朗因素陆续散去, 房价有望在明年二至三季度回升。