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Get! 如何计算房贷利率转换时的加点数和实际利率,附案例下一篇
公积金贷款未正常还不计逾期如果你当初买房贷款时选择的是浮动利率,你的房贷可能要变了。
2019年12月,中国人民银行发布(2019)第30号公告,在2020年3月1日至8月31日期间,就存量浮动利率贷款的定价进准进行转换。记者了解到,3月1日开始,国内银行已经发布公告,开展存量房贷的定价基准转换工作,对省内很多借款人来说,正面临“二选一”的难题。
多家银行已发受理公告
疫情期间推荐线上办理
记者看到,包括工行、农行、建行、交通银行、民生银行在内的各家银行都在官网首页、微信公众号等渠道发布公告,开始陆续受理房贷定价基准转换业务。
目前,各银行房贷利率转换的范围已明确:2020年1月1日之前发放,或者已经签订借款合同还未发放的个人房贷都在调整范围内,不过,公积金个人住房贷款、以央行基准利率定价的固定利率贷款、贷款到期日在2020年8月31日之前房贷、已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款不在调整范围。
尽管各银行发布公告称已经陆续受理业务,但是记者看到,新冠肺炎疫情期间,大部分银行目前只能通过手机银行、网上银行等线上渠道办理,如建行在公告中表示,目前该行房贷客户可通过建行手机银行、网上银行办理业务,后续视疫情发展,该行将逐步开通线下渠道,届时客户可到全国任一建行网点的智慧柜员机、柜台、个贷中心办理。
农行的公告中也表示,本次存量个人贷款定价基准转换,主要通过该行掌上银行、网上银行和网点超级柜台等渠道自助操作办理,无法通过上述渠道自助办理的,需等开通柜面办理渠道后,在农行网点柜面办理。
不过记者了解到,转换期间,借款人可以选择任意一家贷款服务行,无需要原贷款经办行,有共同借款人的情况,则需要主借款人及共同借款人携带身份证同时前往贷款服务行。
定价基准怎么转?
可选固定利率也可按LPR定价
据了解,此前的个人房贷是按照基准利率定价,基准利率由人民银行不定期调整并公布。这次转换,对于借款人来说,可以将房贷转换为LPR定价,也可转为固定利率,转换为按照LPR定价后,LPR由全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)公布。
二者的最大不同是,基准利率定价方式下,一般按比例来浮动,比如基准利率上浮10%或者下浮20%;LPR定价方式下,则按照点数来浮动,比如LPR加40个基点。
举例来说,李先生的商业性个人住房贷款原合同期限为20年,剩余期限为17年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率下浮10%,现行执行利率为4.9%×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上 LPR 为4.8%,如果在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日为每年1月1日,那么加点幅度为-0.39个百分点。
2020年3月30日至12月31日,李先生这笔房贷执行的利率水平仍是4.41%,在此后的第一个重定价日,如选择2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR-0.39%,此后每年以此类推。
根据央行规定,转换期间的房贷利率水平保持不变,也就是说,2020年全年个人房贷利率水平与以前一样,维持不变。如果选择LPR加减点这种模式,除了第一年房贷利率维持不变外,之后就不是固定的了,将来房贷利率是涨是跌,取决于将来的LPR是涨还是跌,每年的还贷金额也可能不一样。
选哪个更合适?
有专家称选择浮动利率或成主流
公认的说法是,相比贷款基准利率,LPR的市场化程度更高。记者咨询多家银行后了解到,对借款人来说,目前面临两个选择,一个是选择固定利率,也就是剩余期限内,房贷利率与当前的利率水平保持一致,以后不管LPR利率怎么变化,房贷利率都不变。第二个就是选择浮动利率,即房贷利率根据LPR的变动而变化。
根据央行规定,定价基准只能转换一次,借款人将定价基准转换为LPR以后,后续就不能再转回按照基准利率定价,正因如此,如何选择转换方式,也成为众多房贷客户最为关心的问题。
记者昨日以贷款客户身份向省内银行从业人员咨询时,得到的答复是“让客户自主判断是否转换定价基准,银行充分尊重客户的选择权。”
不过有业内人士在公开场合表示,从目前来看,5年期LPR利率较为平稳,但未来一段时间,5年期LPR在保持基本平稳的基础上,仍有一定下行空间,借款人与银行协商并采用LPR作为定价基准,即选择浮动利率将可能是较为普遍的方式,对此,本报也将持续跟进。
责任编辑: yanzhidandang
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