观点直击 | 上半年不简单 林德良称现在是很好的收购时机（实录）

观点地产网 持续了1年多的疫情再出现反复，为安全起见，越秀房地产投资信托基金首 次将两地业绩会都安排在线上举行。

8月9日下午，主席、执行董事及行政总裁林德良携执行董事兼行政总裁区海晶、投资者关系总监姜永进等准时出现，向媒体报告公司中期业绩。

2021年上半年，越秀房托实现经营收入人民币8.82亿元，同比上升6.1%；物业收入净额为人民币6.39亿元，同比下降2.3%；整体出租率约93.2%，同比增长1.1个百分点。

分派方面，期内分配总额13.4亿元，同比上升6.7%，每单位分派是0.1233港元，同比上升12.3%；年化的分派收益率是6.17%，分派率100%。

总结上半年，林德良表示，“上半年不简单，3月份有新疆棉事件，5-6月份又是疫情，6月份又有部分教育新规”，这些对于越秀房托的经营或多或少产生了实在的影响。

但同时，在对各业态经济洞察下，林德良也捕捉到了一些信息和变化。

为下半年定调，姜永进则称，“继续克服内外部环境带来挑战，主动管理，积极有为。”

上半年不简单

期内，越秀房托的整体收入同比增长6.1%，受疫情的影响并不算大。林德良从业务结构的维度分析称，“这是因为写字楼可以较好穿越经济周期，而越秀房托的写字楼业态占比达53%。”

区域上，广州贡献收入占比是81%；广州国际金融中心单个项目则贡献了53.1%的收入。

不过物业收入净额同比下降了2.3%，主要原因在于疫情后酒店公寓经营成本逐渐恢复正常，2021年不再享有2020年物业相关的税项优惠。

分业态看，写字楼因其抗风险性表现较平稳，上半年实现收入4.65亿元，同比微降0.7%；零售商业因广州维多利广场、武汉星汇维港都实现了双位数的增长，整体收入8120万元，同比有小幅上升。

酒店公寓实现1.96亿元收入，同比上升62.8%，林德良认为是“强劲反弹”；至于武汉星汇维港大厦收入同比下降10.6%，受疫情持续影响较大，目前正在恢复中。

越秀房产基金旗下持有八项物业，整体分为两类，分别为成熟型物业（国金中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀大厦）和成长型物业（武汉物业写字楼及商场、杭州维多利）。出租率、租金、续租率等是影响这些物业管理运营成效的重要指标。

于2021年6月30日，物业整体出租率约为 93.2%，其中成熟型物业出租率94.0%，较好于成长型物业91.5%的出租率。

其中写字楼无论出租率和租金单价都保持平稳，上海越秀大厦、武汉越秀财富中心的出租率持续上升；续租租金则有不同程度增长，如武汉续租率升了9.7%，杭州升了11%，广州的物业升了5%。

其中受影响较大的白马大厦，上半年出租率下降了7.2个百分点至90.1%，租金单价558.7元/平方米/月也有一定下降。林德良解释这是因为大厦的2、6、8楼都到期了，所以出租率短暂较低，另一方面采购商也受疫情影响，无法到位。

为消除外界的担忧，他着重介绍白马大厦的调整情况：“趁疫情期间，大厦的1、2、6、8楼都做了不同程度的翻新和租户结构调整，慢慢调整好，也可以抢到疫情恢复后的机会。全国的服装市场正在复苏，白马大厦重新招租的话，目标是到年底达到95-98%的出租率。”

酒店公寓如何在内外环境影响下表现出韧性是一大考验。今年五、六月份广州爆发疫情，对越秀房托的本地项目尤其是餐饮、酒店业态带来一定影响。

“疫情的影响是有的”，林德良说道，实际上越秀房托的酒店公寓到今年5月份已经恢复到2019年5月份的水平，达到95%的入租率，但再次受疫情短暂影响，6月份录得收入仅有200-300万元，“因为的确没有人过来住”。

这需要一个恢复的周期。“但7月份以后又恢复了”，林德良还是表现出乐观看法。

“下半年广交会将线上线下同时举行，很多的宴会、会议也会如期举行，这对店、宴会、餐饮都有帮助，预期应该会比上半年好，恢复速度也会很快。”

新的机会

稳定的收益和分派是房产基金更为核心的指标。越秀房托计划年化分派收益率6.17%，与其他指标比较，分派收益率也更加新颖。

考虑到疫情对分派的影响，及对基金持有人维持稳定分派的期望，越秀房托提供中期特殊分派 3000万元人民币，每个基金单位的中期分派折合港元 0.1233，同比上升 12.3%，按基金单位于2021年6月30日的收市价4.00港元计算，按年计算的分派收益率为6.17%。

这一向有赖于越秀房托在融资利息以及经营成本方面的主动控制。

林德良介绍，今年上半年，越秀房托把握美债收益率七十年来低位，完成新一期4亿美元债券发行，发行收益率2.66%较到期美元债发行收益率4.99%降低233个基点。

受惠于新一期债券的置换以及市场利率的整体低位，整体融资成本从年初的3.01%下降到2.47%；同时维持合理的融资结构与汇率与利率敞口，平滑市场动荡对基金业绩的冲击。

“下半年主要受益两个部分，一个是该笔4亿美元债为越秀房托节省了3000万元，全年计有6000万元；另外与HIBOR挂钩的港元融资也将贡献500-600万元的费用节省。”

在融资结构和风险敞口层面，目前越秀房托140亿元借贷中，固定利率的融资占比25%，其中17%实施了利率对冲，浮动利率的融资占比58%，考虑到人民币贷款利率相对比较稳定，占比是9%，目前利率的风险敞口为49%，比较合理。

林德良补充道：“公司也是希望要采取有效措施，适度降低外汇的敞口。”他介绍，在境内境外的融资结构配比上，境内融资占比9%，境外占比91%，境外当中18%已购汇率对冲产品，目前风险敞口为73%。

当前全球利息处于低水平的情况，也让林德良看到收购的机会。他称：“这对我们收购是非常有利的。”尤其对于收租型的物业，现在是很好的收购时机。但亦要综合考虑物业整体收益率、融资成本等，做好平衡。

“一线城市的核心地段，二线城市的地标物业，是越秀房托一贯的收购目标，收购写字楼、综合体是我们的主流。”成长性物业则更为看重的是收益增长的预期。

从越秀房托自身物业估值来看，过去13个半年估值期间其物业复合增长率达到5.57%。

于2021年6月30日，越秀房托的物业组合由独立专业评估师高力国际物业顾问（香港）有限公司重估，其重估市值约为人民币344.88亿元。该水平与2020年期末基本持平。管理层介绍，按区域，广州贡献了大概78%估值；按照业态，写字楼贡献了58%；项目层面广州国金中心贡献大概53%。

至于大家所关注的国内已出现首批基础设施公募REITs推出并展开认购，那么香港的REITs是不是可以进入沪港通、深港通？

林德良称：“国内的REITs上线，对香港的REITs加入沪港通、深港通是很大的推动作用。如果可以进入的话，相信越秀房托一定会进入，因为我们已经在香港恒生大中型指数、恒生综合指数。”

以下为越秀房地产投资信托基金2021年中期业绩发布会问答环节实录：

现场提问：出租和续租方面，写字楼和酒店方面受到影响的白马大厦和四季酒店恢复的如何？

林德良：上半年我们写字楼的续租率超过70%，续租方面租金是有不同程度的增长。例如武汉物业的续租升了9.7%，杭州升了11%，广州的物业升了5%。换言之表现不错，因此大家不用担心，下半年还是会继续努力做好续租工作。

提到白马大厦，如果大家去到现场可以看到，一楼、二楼、六楼、八楼都做了不同程度的调整。趁着疫情，我们重新翻整了外墙，现在1、2楼定位“时尚之芯”，主要是打品牌批发为主。

白马目前的出租率短暂是90%，如果再重新租出去的话，到年底目标是95-98%之间的出租率。白马大厦或多或少会受采购商疫情的影响，没有那么容易恢复过来，但现在全国的服装市场我们看到是在复苏的。

有一个数据是，上半年服装行业的销售总额同比2019年增长6.7%，换言之现在服装行业无论在生产环节、销售环节都已经恢复，甚至比2019年要好。

至于四季酒店，5、6月份有受疫情影响，原先平均每月达到三千几万元（收入），但6月份突然只有200、300万元，因为受疫情影响的确没有人过来住，但7月份现在又恢复了。

酒店行业确实受疫情的影响，但相信下半年会比上半年好，复苏速度也会快。现在疫情控制下，广交会过往三届都是线上举行，但今年下半年是线上线下同时举行的。另外下半年很多的宴会、会议都会如期举行，这对我们的酒店、宴会、餐饮是会有帮助的。

现场提问：今年上半年越秀房托整体融资成本从年初的3.01%下降到2.47%，主要原因是什么？下半年越秀房托的融资需求还有多少？

林德良：关于整体融资成本主要看两个，一是看4亿美元债的置换，这部分半年可以省3000万元，这是已经稳了的，每半年都可以省3000万元。HIBOR港元贷款这部分预期这部分也可以节省500-600万元。

我们平时的银行贷款HIBOR在1.1%-1.3%之间，所以平均成本在1.2%-1.4%之间不算很高，所以这方面可以顺利做续期，其他债务有2022年到期的大概占20%左右，所以下半年在债务管理方面是比较宽松的。

美元债和HIBOR港元贷款这两部分对我们的贷款都有非常正面的贡献，所以下半年希望在原来的业务基础上也不放弃对外收购的可能，因为现在是个好时机。

现场提问：今年越秀房托作出了一些列调整，相关调整为建议将投资政策范围从过去地域仅限于“中国”调整至可投资于“世界任何各地”的房地产。同时调整相关规则，使越秀房托能参与或从事物业开发及有关活动。这些调整出于什么考量？

林德良：5月份的股东大会当时通过调整的投资范围，一是让我们以后的投资有更多的灵活性；二是去年12月份证监会修订《房地产信托基金守则》里面就提到可以参与少数股东的权益，即以前我们必须股权要占比50%以上的控股，但现在不需要了，现在参股也可以。顺着这个作出调整，我们也改变了整个的投资策略，所以这也是为了股东捕捉不同的可能性，增大我们的灵活度。

现场提问：今年6月份内地有首批9个基础设施公募REITs上市了，请问管理层对未来内地公募REITs的市场是有怎样的看法？内地公募REITs的破冰，您认为会不会为公司带来哪些方面的影响？

林德良：我觉得盼了那么多年，终于盼到内地也有REITs的产品，主要让投资者可以看到这个产品有个长期的稳定回报，而且它也是很好的流动性，这是介乎于股与债之间很好的投资产品，这种产品推出随着大家的认可度越来越大，我们在香港上市的REITs也有一定的认可度了。

现在香港证监会、联交所也跟这边的联交所、证监会、中证监讨论，是否香港的房地产信托基金也可以进入沪港通、深港通，如果能进入的话这对整个香港房地产信托基金其流动性、资产认可度是不错的推动。因此这值得大家期盼，内地的投资者以后不仅仅可以投资已经公开发行的这9只内地不动产信托基金，也可以投资未来的香港的像405这种房地产信托基金。相信如果我们的基金以后进入的话，整个资产认可度、流动性等都有一定的提升，这方面大家是可以期待的。